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家賃滞納による明渡同意条項は違法|最高裁

不動産不動産問題

賃貸住宅の契約書の中に「家賃を2か月滞納するなどして連絡が取れない場合、物件を明け渡したとみなす。」という条項が記載されていることがあります。

このような条項が記載されている契約書は、家賃を賃借人に代わり保証する保証会社が、保証を受ける条件として挿入されることが大半です。

家賃を2か月滞納し、連絡がとれない場合に退去したとみなせると、家主(賃貸人)は、裁判手続きを経ずに、賃貸物件のなかの物を自由に処分することが可能になるため、建物明渡訴訟の裁判や建物明渡の強制執行の手続きを経ることないため、この条項が有効であるすると、賃貸人や保証会社には非常に経済的効果が高い条項となります。

実務では、この条項が有効であることを前提に、賃貸人が、賃貸物件の中の荷物を賃借人の個別の同意を得ずに処分し、次の賃貸人に賃貸するケースが多々見受けられましたが、同条項の有効性については、賃借人に余りに不利益ではとの指摘がなされていました。

これに対し、最高裁はこの条項を消費者契約法上の「消費者の利益を一方的に害する条項」に該当するものと判断し、同条項を無効と判断しました。

賃貸人と賃借人の利益を考慮した時、家賃滞納は確かに賃借人の責任であり、2か月分の支払遅滞は、大きな責任と言えます。

但し、賃貸物件は、賃借人の生活基盤であるため、容易に解約を認めると、賃借人の生活が立ち行かなくなり、そのため、実務では賃貸人が賃貸借契約を解除するには、「賃貸人と賃借人の信頼関係を破綻させる程度の事由」が必要としており、その判断の際には賃料の滞納額の他にも、考慮すべき事情があれば、裁判で判断をしています。

保証会社の作成による事前明渡同意条項(みなし条項)は、このような賃借人保護の要請をかなり制限するものであるため、今回の最高裁判断は、非常に妥当な見解を示したものと言えます。

今回、最高裁の事前の明渡同意事項(明渡みなし条項)の否定により、類似の条項を作成している多くの賃貸借契約書、特に家賃保証会社が関与している賃貸借契約書は、大きく修正、見直し作業を迫られることになります。

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