大学生の卒業などに伴い、この時期は、学生などが借りている賃貸物件の明渡しが増加します。

賃借人である大学生は、物件の原状回復の義務や範囲についての法律知的がないため、業者に言われるままの現状回復にかかる費用の支払いをしている例は枚挙にいとまがありません。

敷金の清算に際しては、物件の原状回復義務とその範囲などを知っておく必要があります。

原状回復義務については、国土交通省で原状回復ガイドラインという原状回復に関する詳細な考え方が作成されており、多くの賃貸借契約書はこれに準じて、契約内容を定められています。

原状回復ガイドラインによると、通常の生活による使用での消耗や、経年劣化により発生した消耗は除かれます。

例えば、壁紙（クロス）の変色・日焼け（家具の背面部分との色違いなど）、クロスの釘穴（壁ボードに達しないもの）、フローリングの色あせや擦れ（通常の歩行によるもの）、畳の変色や擦り切れ（通常の使用によるもの）、設備（給湯器・エアコンなど）の経年劣化（耐用年数を超えた場合など）、換気扇やキッチンの排気口の油汚れ（通常の使用範囲内）、鍵の摩耗（通常の使用による劣化）は、通常の生活による使用での損耗、経年劣化による損耗などと評価され、敷金から控除される義務はありません。

逆に、壁紙の破れや落書き（子供が書いたものやタバコのヤニ汚れなど）、クロスの釘穴（壁ボードに達したもの）、フローリングの大きな傷や水濡れによる腐食（重い家具を引きずったり、水をこぼしたまま放置した場合など）、タバコの臭いや焦げ跡（ヤニによる壁の変色、焼け焦げ）、畳の焦げ跡や汚れ（飲み物をこぼして放置した場合など）、設備の故障（清掃や適切な使用を怠ったための故障）、ペットによる傷や臭い（柱や壁の引っかき傷、糞尿による汚損など）、鍵の紛失・交換費用（借主の過失による紛失）は、通常の生活による使用での損耗や、経年劣化による損耗などと評価されないため、賃借人が原状回復義務を負います。

賃借人が支払義務を負うとしても、長年、賃貸物件を使う場合、その物件の価値が低下し、新しい物に交換する必要がなくなります。

例えば、主な態様年数としては、壁紙（クロス）は6年、畳表は6年、カーペットは6年、クッションフロア：6年、フローリング：10～15年と評価され、この期間が経過されば、賃借人はこれらの損害について責任を負う必要がありません。

仮に上記の期間が経過していない場合でも、物件を３年間、使用した場合は、壁紙（クロス）の支払義務も半分程度（約５割）程度まで、現状回復の支払義務は免れます。

結果からすると、①、通常使用による損耗と経年劣化による損耗は除外される、②、賃借期間に応じて修繕義務を負うとしても、その該当部分に応じ、修繕義務は軽減すると言えます。

例えば、借主の使用状況の問題によって内装材の張替えや設備機器の交換が必要となる場合にも、経過年数による残存価値によって負担額が決められます。

借主の過失によって壁に穴が空き、壁のボードの修理と壁紙の張替えが必要となった部分は、借主の負担となりました。

しかし、壁紙の張替え費用については、2年前に張替えられたため、残存価値の60％が費用負担とされています。

このように、賃借人の物件（賃借物件）の敷金の清算については、複雑な問題が生じるため、弁護士などの専門家に相談するのが良いでしょう。

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