賃貸物件の退去時における原状回復は、実務上もっとも紛争が生じやすい分野の一つです。

判断基準として広く参照されているのが、国土交通省が公表している「原状回復をめぐるトラブルとガイドライン」です。

まず大前提として、原状回復とは「入居時の新品同様の状態に戻すこと」ではありません。法律上は、賃借人の故意・過失や善管注意義務違反などによって生じた損耗を回復する義務を指します。通常の生活に伴う日焼け、家具設置跡、設備の経年劣化などの「通常損耗」や「経年変化」は、賃料に含まれるものとして原則貸主負担とされています。

紛争になりやすい典型例としては、①壁紙（クロス）の汚れや傷、②床のへこみや傷、③ハウスクリーニング費用、④設備故障などが挙げられます。例えば、タバコのヤニや落書きは借主負担となりますが、日焼けは貸主負担です。家具による床のへこみは通常損耗とされやすい一方、物を落として生じた深い傷は借主負担となります。また、設備が経年劣化で故障した場合は貸主負担ですが、誤使用による破損は借主負担です。

さらに問題となるのが、原状回復に関する特約の有効性です。契約書に「退去時のハウスクリーニング費用は借主負担」と明確に記載され、金額や算定方法が具体的で、借主が認識して合意していれば有効とされる傾向があります。ただし、通常損耗部分まで無制限に負担させる内容や、金額が不明確・過大な場合は無効となる可能性があります。

「クロス・畳は退去時に全額張替え」といった一律負担条項については、通常損耗部分まで全面的に借主負担とするのは原則として認められません。仮に借主負担となる場合でも、耐用年数を考慮した減価償却が必要です。

特約が有効とされるためには、①内容が具体的・明確であること、②借主が十分に認識し合意していること、③信義則に反しない合理的内容であること、が重要です。特約が存在するだけで当然に借主負担になるわけではなく、その合理性が厳しく検討されます。

実務では、損耗の原因、通常使用か否か、特約の有効性、減価償却の有無を総合的に判断します。退去時トラブルを防ぐためには、入居時の写真記録の保存と、契約締結時に特約内容を十分確認することが不可欠です。

原状回復でお悩みの方は、お気軽に当弁護士事務所へご相談下さい。