「賃貸用のマンションが古くなったので建て替えて賃料を上げたい」
「地方転勤していたが札幌に戻ってきたので、貸していた自宅（建物）に住みたい」
「会社の経営が苦しいので、貸している土地を更地にして転売したい」
このように賃借人に土地や建物から立ち退いて欲しい、明け渡して欲しいと思っているオーナーは多いのではないでしょうか。

賃借人との関係が友好的で任意に立ち退いてくれるのであれば問題がありませんが、現実にはそのような関係ばかりではありません。賃借人が立退きや明け渡しを拒否した場合、無理やり追い出すことはできないのです。

「私のものなのに自由にできないのはおかしい！」という気持ちは十分に分かりますが、建物や土地の賃貸借契約は、普通の取引契約と異なり、賃借人（居住者）の生活を保護するという借地借家法により、賃借人の巨樹する権利が、強く保護されているのために、賃貸人が、賃貸した土地や建物の明け渡しを求めるには、非常に厳格な要件を満たさなければなりません。

法律上、立退きや明け渡しをしてもらうには「正当な事由」（借地借家法２８条）が必要となります。この「正当な事由」は、賃貸人が建物明け渡しを必要とする事情、賃貸借に関する事前の経緯、建物の利用状況、建物の現況、いわゆる立退き料などの賃貸人・賃借人双方の事情を総合的に考慮して判断されますが、その判断には法律的な知識は欠かせません。

立退き、明け渡しの交渉を考えている方は、早めに弁護士に相談することをお勧めします。

賃貸不動産、土地建物の立退き、明け渡しの不動産問題は、みずほ綜合法律事務所（札幌弁護士会所属）にご相談頂ければ、最適な方法と対策をご提案させて頂きます（電話相談：０１１－２８０－８８８８、メール相談日予約フォーム：２４時間対応）。

「自分のものだから」と言って、賃借人を強制的に追い出す（明け渡しや立退き）ことはできません。賃貸人が不在の間に勝手に鍵を換えるなどの行為は、賃借人の賃貸借契約、借地借家法により保護される居住権を侵害し、違法行為となってしまいます。

そのような強引な立退きや明け渡しの方法をとった場合、逆に賃借人から損害賠償請求をされたり、場合によっては住居侵入罪となって刑事罰の対象となってしまいます。

また、賃借人が長期不在で行方がわからないと言って、無断に部屋に入って「家財道具などを勝手に処分する」ことも、その内容が、賃貸借契約書に記載されていても、同様の危険があります。

賃貸建物、土地や不動産の立退き、明け渡しの不動産問題は、みずほ綜合法律事務所（札幌弁護士会所属）にご相談頂ければ、最適な方法と対策をご提案させて頂きます（電話相談：０１１－２８０－８８８８、メール相談日予約フォーム：２４時間対応）。

賃貸建物の明け渡しには、法律にのっとり適法に対処する必要があります。

賃借人が、建物の明け渡しや立退きを拒否した場合、法律上、オーナー（賃貸人）から期間満了の６ヶ月前から１年前に更新しない旨の通知（解約申入れをする場合には、６ヶ月前に解約申し入れ）をする必要があります。

しかし、建物賃貸借契約では、賃借人の居住する権利（居住権）が強力に保護されており、賃貸人から契約を終了させるには、借地借家豊穣の「正当事由」（非常に合理的な理由や相当の対価の支払い等）が必要とされます。

正当事由があるかは、賃貸人及び借地人が建物の使用を必要性、従前の経過及び利用状況、立退料などを総合的に考慮して判断されます。

そして、立退料は建物を自己使用する必要性がある場合は、「正当事由」が認められやすくなります。例えば、地方転勤していたが札幌に戻ってきたので、賃貸していた自宅に住む必要があるなどです。この場合は、立退き料は低くなる傾向にあります。

一方、近所に同じような条件の物件がなく転居先が見つけにくいなどの場合は、「正当事由」が認められにくく、立退き料も高額になる傾向にあります。また、賃借人がそこで事業を営んでいる場合は、注意が必要です。営業補償として売上の数カ月分を立退き料として上乗せしなくてはならない場合もあり、立退き料が高額になる傾向にあります。

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立ち退き料は、法律上、「正当事由」の補完事情にすぎないとされています。しかし、実務上、立ち退き料が全くなくして正当事由が認められるケースというのはあまりありません。一方、任意交渉や裁判上の和解の場合、仮に「正当事由」が全く認められない場合でも、借地人や賃借人の側が立退料の支払のみで合意して退去することもありえます。

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