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よくあるご質問

Q. 親子間で土地を無料で貸している場合、借地権が発生しますか。

「無料で貸す」場合は、使用貸借契約の場合と、地上権を設定し貸す場合の2つがあります。使用貸借であれば借地権は発生しません。一方、地上権の場合は建物所有目的があれば借地権が発生します。親族間だとしても、将来の紛争を避けるためにきちんと契約書を作成しておくことが重要です。

Q. 借地契約の期間についてはどのような制限がありますか。

平成4年8月1日以降に締結された借地契約の期間については、借地借家法が適用されます。借地借家法は、借地契約の期間を原則として30年としています。もっとも当事者の合意により30年よりも長い期間を定めた場合には、合意した期間となります。また、更新後の期間は、最初の更新後は20年、2回目以降の更新後は10年となるのが原則ですが、当事者の合意によりこれよりも長い期間を定めた場合にはその期間となります。

Q. 契約期間満了のため土地を返してもらいたいのですが、借地人が利用し続けたいと言っています。

借地契約では、借地上に建物がある場合には、借地人は期間満了に際して借地契約の更新を請求できるとされています。地主が更新の請求を拒絶するためには、正当事由とともに遅滞なく異議を述べなければなりません。正当事由の主たる判断要素は、地主と借地人が土地の使用を必要とする事情です。その他の要素として、借地に関する経緯や土地の利用状況、立退料などが考慮されます。

Q. 駐車場として利用することを目的として土地を貸したのですが、借地人がそこに建物を建ててしまいました。

土地を屋外駐車場にする目的であり建物を建てることが契約の目的でなかったので、建物を建ててしまった借地人が契約に違反していることは明らかです。このような場合、基本的には地主と借主との間の信頼関係を破壊したものとして契約を解除でき、損害がある場合には損害賠償請求できると考えられます。

Q. 借地権の無断転貸があった場合、地主は借地契約解除できますか。

民法上、賃借人は、賃貸人の承諾を得なければ、賃借物を転貸することができないとされており、これに違反して使用又は収益をさせたときには、賃貸人は賃貸借契約を解除できます。

Q. 建物賃貸借契約において連帯保証人にはどのような請求ができますか。

建物賃貸借契約の連帯保証人は、借主が契約に基づいて大家に対して負う責任を借主に代わって負います。滞納している賃料の支払いのみではなく、退去期限に退去しなかった場合の賃料相当損害金、退去後の原状回復費用や残置物撤去費用など、およそ借主に請求できるものは連帯保証人にも請求できます。

Q. 月額10万円の賃料だったのですが、契約の更新時に借主から賃料を1万円減額してほしいと言われました。

大家が減額を了解しない限り、借主は今までどおりの賃料を支払う必要があります。そこで、借主は、家賃の減額を求める調停を裁判所に申し立てることが考えられます。調停で合意ができない場合は調停不成立となり、借主は賃料の減額を請求する訴訟を裁判所に起こすことが考えられます。その場合、裁判所が適正な賃料額を決定します。

Q. 入居後に借主から「ドアの鍵が壊れているから修理してほしい。」と言われました。入居前の確認時には壊れていなかったので、借主が壊したと思われます。修理しなくてはいけませんか。

借主の責めに帰すべき事由により建物やその設備が汚損した場合は、貸主に修繕義務はありません。同居している借主の家族も同様です。借主や同居している借主の家族の故意または過失によって建物やその設備が汚損した場合は、大家には、修繕義務はありません。

Q. 賃貸借契約の契約期間について、何か法律上制限はありますか。

普通建物賃貸借契約においては、契約期間の最短は1年と定められており、これより短い期間を定めた場合は、期間の定めがない契約とみなされます。また、普通建物賃貸借契約においては、最長期間の制限はなく、20年を超える契約期間を定めても有効です。一方、定期建物賃貸借契約においては、契約期間の短期及び長期のいずれについても、制限はありません。

Q. 立退料の相場はどのくらいですか。

居住用建物の場合、新しい部屋を借りるための敷金・礼金・仲介手数料・引越費用・家賃の増額分の2年分程度の合計額を立退料としています。一方、事業用の建物の場合、営業補償などが加算されます。事業の利益が多い場合には、立退料も極めて高額になる可能性があるので要注意です。

Q. 大家から契約期間中に契約を解除できるのはどのような場合ですか。

賃料支払や使用目的に違反した場合、大家は契約解除を主張できます。もっとも、裁判所は、義務違反が賃貸人に対する信頼関係を破壊するおそれがあると認めるに足りない特段の事情がある場合には、解除を認めないという考え方(信頼関係破壊理論)をとっており、義務違反の程度によっては、契約解除が認められないことがあります。例えば、1カ月分から2カ月分程度の賃料の滞納では契約の解除を認められにくい傾向にあります。

Q. 借主が室内で自殺した場合、借主の相続人や連帯保証人に損害賠償を請求できますか。

借主が部屋で自殺した場合、現実には、当分の間その部屋を貸すことはできなくなってしまいます。大家は、借主が部屋で自殺した場合、賃料収入が減少して、大損害を受けてしまったとして、連帯保証人に対し損害賠償を請求できます。また、自殺した借主の相続人に損害賠償を請求することができます。

Q. 明渡しの判決が出ても借主が自主的に出て行かないときはどうすればよいですか。

判決に基づいて、裁判所の手続きによって強制的に部屋を明け渡させることになります。強制執行は地方裁判所に申し立てをします。執行を現実に行うのは、執行官です。執行では、借主を強制的に排除し、家財道具類を持ち出します。

Q. 強制執行の費用はどのくらいですか。

裁判所に収める予約金として6万5000円および作業員の日当、家財道具類の運搬・保管費用などの諸費用がかかります。部屋の大きさや家財道具の量によりますが、ワンルームマンションのようなところで30~40万円程度、ファミリータイプのマンションで60~80万円程度はかかります。これらの実費は、最終的には、借主に支払義務がありますが、まず大家が支払ってから借主に請求することになります。

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