敷金とは、賃借人が建物を借りる際に賃貸人に預けるお金です。

敷金は、通常、建物の賃貸借契約に伴い、賃借人が賃貸院に未払いの賃料や光熱費、残置物の処理、原状回復費用などを差し引く、明け渡しの完了時に賃貸人に返還されるのが一般的です。

この敷金から、「汚れが壁紙を張り換える」、「凹んだ床を修繕するという」という原状回復（元に戻す）ことが、その汚れや凹みの原因に関わらず、新品の状態にして戻す費用を差し引いて良いかの問題があります。

個人が、居住用の目的で賃借した建物についての原状回復については、国（国土交通省）の作成した原状回復ガイドラインに記載された基準により清算されるのが、裁判の実務です。

原状回復ガイドラインでは、大きく２つの基準で、敷金の清算方法を規定しています。

１つ目の基準は、自然損耗や通常使用による汚れや凹みなどは、原状回復の対象とならない（敷金から清算できない）ことです。

例えば、壁の汚れが太陽による自然光で黒ずんだ場合は、自然損耗として原状回復の対象となりません。また、床の凹みが冷蔵庫を置いたなどの場合は、建物の通常の使用方法によるもののため、原状回復の対象となりません。　　　　　　　　但し、壁の汚れがタバコを吸ったためのものである場合は、自然損耗に該当しませんし、床の凹みが、子供のいたずらなどによるものである場合は通常使用に該当しないため、原状回復の対象となり、敷金から差し引かれます。

２つ目の基準は、原状回復の際には、床や壁などは、経過年数に応じて、古くなり価値が減少するため、経年年化（賃貸期間）に応じた清算額で足りるという基準です。

例えば、壁紙などは、１年目、２年目、３年目、４年目、５年目と賃貸期間に応じて古くなり、その価値は段階的に減少していきます。これを経年劣化と呼び、借りてすぐに出る場合には新品同様の価格で壁紙を清算しなければなりませんが、５年間、建物を賃貸した場合、５年目の壁紙の経過年数に応じた価値はほぼないに等しく、自然損耗や通常使用に該当せず、張替が必要だとしても、張り換える費用は、ないに等しくなります。

多くの事案では、５年以上の建物を賃貸した後に、トイレやお風呂など通常、交換が予定されていないものに、大きな損壊などをしていない限り、敷金の大半は戻ってくるケースが多いです。

このように、個人の居住目的の建物は、消費者を保護するという趣旨から、原状回復ガイドラインにを基準とし清算が行われますが、会社などの法人や、事業目的での個人の建物の賃借の際には、この原状回復ガイドラインは、適用されません。

契約書に原状回復するという記載がある場合には、借りた当時の状態に戻す必要があり、自然損耗、通常使用、経年変化などの基準での清算で保護されることはない点は、十分に注意する必要があります。

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