札幌では、近年、人口の増加や不動産市況が活性化してしています。

そのため、不動産を賃貸しているオーナー（賃貸人）は、貸している建物の賃料を上げたい（増額）という思いがあると思います。逆に不況の影響を受けて、不動産を借りている人（賃借人）が「借りている建物（賃貸物件）の賃料を下げたい（減額）」と悩んでいる場合もあるでしょう。現在は、薄野（ススキノ）や札幌駅前、大通りなどの地域などで地価が高騰しているため賃料増額請求の結果賃料が２倍程度になることも珍しくありません。また、長期間にわたり物件を借りている結果、建物の価値が劣化し、賃料が大きく減額する場合も多数あります。

建物の賃料の増減がどのような場合に認められるのか、どのように土地建物の賃料の増額や減額の手続きを進めれば解決するのか、それらを実現させるための根拠資料や基準はどのようなものが必要かなどについて、何も分からないまま、当事者同士で話し合いをしても、感情的になり、トラブルに発展することがしばしばあります。

建物の賃料の増額や減額については、複雑な問題のため、弁護士に相談することをお勧めします。

みずほ綜合法律事務所は、不動産鑑定士などと連携し、賃貸マンションなどの比較的小さなものから、大型のホテルやマンションやサブリース物件（一棟マンション、デパート、スーパー）の賃料やサブリース賃料の増減について、これまで数多くの賃料増額請求事案を処理しております。不動産（賃貸物件）の賃料やサブリース料の増額や減額のご相談は、不動産問題に強い【みずほ綜合法律事務所】（札幌弁護士会所属）へお気軽にご相談下さい（電話：０１１－２８０－８８８８、２４時間相談日予約フォーム）。

建物の賃料を上げるたり、下げることを求める権利を「借賃増減請求権」（賃料増減請求権）といいます。

札幌市は近年、稀に見る地下高等やマンションバブルなどにより、札幌駅前やススキノ以外でに地価が高騰し、賃貸物件やサブリース物件の賃料増額請求の事案が増えています。

どのような場合に建物の賃料の増額や減額が認められるかについて、借地借家法第３２条は「土地若しくは建物に対する租税その他の負担の増減により、土地若しくは建物の価格の上昇もしくは低下その他の経済的事情の変動により、または、近傍同種の建物の借賃に比較して不相当となったときは、契約の条件にかかわらず、当事者は将来に向かって建物の借賃の額の増減を請求することができる」と定めています。

分かりやすい例としては、①土地や建物の税金が上がった場合や下がった場合、②リフォームや修繕等により建物の価格が上昇した、③建物の老朽化により建物の価値が低下した、④周囲の建物の建物の賃料と比較して賃料が大きく高い場合や低い場合に、賃貸借契約で定めた賃料に関わらず、賃料の増減を相手方に請求できることになります。

このような事情がある場合には、当事者の合意がない場合でも、建物の賃料の増減を相手方に請求（借賃増減請求権）することが出来ますが、逆にこのような事情がない場合には、賃料の増減を請求することはできません。

なお、例外として賃貸借契約書に一定の期間、賃料の増減ができない旨の定めがある場合は、建物の賃料の増減の請求をすることはできません。

みずほ綜合法律事務所は、不動産鑑定士などと連携し、数多くの賃料増額請求事案を処理しております。不動産（賃貸物件）の賃料増減額のご相談は、みずほ綜合法律事務所（札幌弁護士会所属）へお気軽にご相談下さい（電話：０１１－２８０－８８８８、２４時間相談日予約フォーム）。

賃料の増減請求は、相手方に対し、賃料を上げること、下げることを請求することで足ります。

相手方が、これに納得した場合には、協議により賃料が確定することになります（協議による合意成立）。

相手方が、建物の賃料の増額、又は減額の請求について納得しない場合は、賃料の増減を請求した人は、賃料の増減額の確定を求めて裁判を提訴することができます。

賃料増額や減額の裁判が提訴された場合、相手方は、賃料の増減額の裁判が確定するまで、「相当と認める建物の賃料」（相当賃料）を支払うことで足ります。

但し、賃料の増減額の裁判が確定した場合は、賃料増額の裁判が確定すると、賃借人は、賃貸人に対し、不足する賃料額に年１割の利息を加算して、相手方に不足する賃料を支払う義務があります。逆に、賃料減額の裁判が確定すると、賃貸人は、支払を受けた賃料から確定した賃料を差し引き、差額分に年１割の利息を加算し、賃借人に支払う義務を負います。

相当賃料の算定方法には、差額配分法（分かりやすい表現では増減額した賃料分を賃貸人と賃借人に配分する方法）、利回り法（主に賃料などの収益物件に用いられる計算式です。）、スライド法（物価変動に併せた計算方法です。）、賃貸事例比較法（近隣の賃貸物件と賃料を比較する方法です。）の４手法があります。裁判所では、一般的にこれらを組み合わせて賃料額を決定するのが一般的です。

また、増減額の決定は、新しい賃貸借契約の賃料か（「新規賃料」と言います。）か、継続している賃貸物件の賃料か（「継続賃料」と言います。）の視点からも、修正が加えられます。

どのような賃料の増額が適切かは、これらを十分に熟知した弁護士に相談する必要が高いと言えます。

みずほ綜合法律事務所は、不動産鑑定士などと連携し、ホテルなどの大型物件からマンションまで、数多くの賃料増額請求事案を処理しております。不動産（賃貸物件）の賃料増減額のご相談は、不動産問題に強い【みずほ綜合法律事務所】（札幌弁護士会所属）へお気軽にご相談下さい（電話：０１１－２８０－８８８８、２４時間相談日予約フォーム）。