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解決事例の紹介

不動産トラブルの事例紹介

不動産関係の事件においてよく問題となる、①売買に関する事例、②賃貸・サブリースに関する事例、③立退き問題に関する事例、④建築・リフォームに関する事例、⑤農地・空き家問題に関する事例、⑥マンションに関する事例、の各事例について、ご相談から解決までのイメージ事例をご紹介します。

事例1売買に関する事例

A氏はB氏から自宅用の土地・建物を購入することとなりました。売買代金を支払い土地・建物の引渡しを受けた数日後,半年前にこの建物内でB氏の親族が首吊り自殺をしていたことが発覚しました。なお、契約締結交渉過程を通じてB氏からは自殺の事実を示唆するような言動は一切ありませんでした。

自殺の存在が明らかになれば,価格の低下が予想されました。しかし、B氏は売買契約書に瑕疵担保責任免除特約が記載されていたことを理由に、自分の責任を認めようとしませんでした。
そこで、弁護士は、訴訟提起をし、自殺が比較的最近の出来事だったことからすれば,このような心理的要素に基づく欠陥は「隠れた瑕疵」(民法570条)に該当し,瑕疵担保責任免除特約があったとしてもYは瑕疵担保責任を免れることはできないと主張しました。結果、この主張が認められました。

事例2賃貸・サブリースに関する事例

C氏は、賃借人D氏に月々の賃料5万円で一室を賃貸していました。 しかし、D氏は職を転々としており、家賃を度々遅滞する状態が続き、ついに1年分の滞納となりました。

オーナー会社様からご相談を受け、D氏と連帯保証人であるD氏の父に、滞納分の請求および1週間以内に滞納分を支払わない場合は賃貸借契約を解除する旨を内容証明郵便で催告しました。 しかし、D氏とその父は支払わなかったため、建物の明渡と滞納賃料の支払を求めて、訴訟を提起しました。第3回期日でD氏、D氏の父と、建物の明渡および滞納賃料の分割払いについての裁判上の和解が成立しました。

事例3立退き問題に関する事例

E氏は,月額10万円でテナントを賃借し10年間居酒屋を経営していました。ある日、建物のオーナーから,E氏に対し,E氏が借りている建物を壊して新たな建物をつくり別人に貸したいとの申し出がありました。

E氏から受任した弁護士は,建物のオーナーと交渉を行いました。店を移転すると、新たに借りる物件の敷金や礼金、引越し業者の費用などの多額の費用がかかること、店を移転すると常連のお客さんが離れ売上が下がってしまう可能性があることなどを説明しました。最終的には、E氏は立ち退くことにしましたが、立ち退き料として250万円を支払ってもらうこととなりました。

事例4建築・リフォームに関する事例

F氏はG会社にマイホームの建築を依頼しました。建物の引渡し後、F氏は雨漏りがすることに気づき、G会社にその補修を依頼しました。しかし、G会社は、雨漏りの原因が不明であるなどとして簡単な補修しかしませんでした。F氏はG会社が信用できなかったので別の業者に補修を依頼しました。

F氏から依頼を受けた弁護士は、G社に対し、別の業者に支払った補修費用の請求と損害賠償を求めて訴訟提起しました。G社は雨漏りの原因が不明であり、F氏の請求には理由がないと争ってきました。そこで、弁護士は、設計事務所に調査を依頼したところ、G社の手抜き工事が原因であることが判明したため、その調査報告書を裁判所に証拠として提出しました。結果、その主張が認められ、損害賠償が認められました。

事例5農地・空き家問題に関する事例

専業農家のH氏は、自己所有の農地を、農家ではないI氏に売却しようとしました。I氏は農家ではないため、売却・転用について農地法上の許可が必要です。H氏とI氏は、自分たちで許可を得ることを検討しましたが、時間や費用の問題や手続きの困難さから許可を得るのは難しいと考えました。

H氏から依頼を受けた弁護士が調査をしたところ、本件土地は10年以上前から建設会社の駐車場として使われていたため、遅くとも上記時期以降は耕作放棄地となっていたことが判明しました。そこで、不動産業者と協力して非農地証明書を取得し、土地の所有権登記の「「地目」を「雑種地」に変える変更登記を行いました。その後、農地法の適用を受けずに、売却をすることができました。

事例6マンションに関する事例

あるマンションの管理組合で区分所有者の1人が亡くなったのですが、その後誰も住んでいませんでした。そのため、6年以上もの間、管理費が支払われていない状態となっていました。

マンションの管理組合から弁護士が未払管理費の回収について受任して調査したところ、J氏という相続人がいることが判明しました。弁護士はJ氏に対し滞納管理費の支払いを請求しましたが、何ら回答がありませんでした。そこで、Jに対し滞納管理費の支払いを求め訴訟提起したところ、認められました。その後,区分所有法59条の競売を請求する訴訟を提起し,これも無事勝訴しました。さらにその後競売手続を地方裁判所に申し立てをし、売却先も決定され売却代金を回収し、そこから滞納管理費を回収しました。

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