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賃貸借契約の連帯保証人制度の変更(賃貸借)

不動産企業法務

2020年から改正民法が施行されます。その改正内容のなかに、連帯保証人についての変更事項があります。

連帯保証人とは、ある人の債務(債務とはわかりやすい表現では借金など)について、連帯保証をした場合、責任を負った人と同等の義務を負うものです。

この点、改正民法により不特定の債務を継続して保証する内容の根保証の義務を負う連帯保証人については、極度額を設けるよう変更がされました。

例として、賃貸借契約の賃借人の連帯保証人を事例として説明をします。

従来の賃貸借契約書では、「保証人は賃借人の債務を保証する。」という契約文言のもとに、賃借人の全責任を負うことになっていますが、2020年以降にこの契約書を変更しない場合は、連帯保証人の契約条項は無効となります。

これを有効とするためには、連帯保証人について改正民法が規定する「極度額(分かりやすい表現では限度額)」というものを記載しなければ、連帯保証人の条項が無効となる場合が生じます。

極度額を定めなければならない連帯保証人とは、継続的に複数の債務を保証するものとなりますので、例えば、賃貸借契約の賃借人の連帯保証人は、①賃借人の責任を継続して負うこと、②責任を負う範囲は賃料、原状回復など複数であることから、賃貸借契約の連帯保証人は、極度額の設定をしない場合、2020年以降にこの契約書を変更しない場合は、連帯保証人の契約条項は無効となります。

極度額を例えば50万円とした場合は、仮に賃借人が賃料を30万円払っていない、明け渡しに40万円がかかるという場合(合計70万円の賠償義務)でも、連帯保証人は50万円を支払えば義務を果たしたことになります。

改正民法にはこの他にも様々な点で大改正がなされているため、不動産会社、建築会社など多くの業界で契約書の見直しが必要となります。

みずほ綜合法律事務所は、これを改正民法に対応し、様々な業種の契約書の改定作業を行っておりますので、まだそのような作業が終了していない場合にはお気軽にご相談下さい。

ご連絡は電話011-280-8888又は、メール問い合わせフォームからお願いいたします。

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