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家主注意|民法改正による連帯保証人の責任緩和

不動産問題企業法務

 120年ぶりの改正民法により、保証人制度や消滅時効など様々な制度が変わります。

保証人制度で大きく影響を受ける業界は、賃貸物件業界がその一つではないかと思います。

入居者の連帯保証人は、現在はほぼ無制限に入居者の滞納家賃や損害賠償(例:部屋の汚損、自殺など)の義務を広範に負っています。

これに対し、民法改正により、保証契約には、以下のような制約が新たに加わります。

(1) 情報提供義務・・・連帯保証人の求めに応じ、入居者の滞納額や残額についての情報を請求する義務があり、同義務に違反する場合、連帯保証人は保証契約の取り消しが可能。

(2) 極度額の定め・・・無制限に責任を負うのではなく、極度額の定め(責任の負う金額の限度)を定めなければならず、同極度額を定めない限り、保証契約は無効。

上記は、保証制度を極めて大きく変更するもので、家主の方は家賃滞納について未回収のリスクが増加したり、あるいは、そもそも改正民法を知らないまま、改正前のひな型の賃貸借契約を締結した場合、保証契約が無効で保証人がいないなどの問題が発生します。

保証人の側では、上記の点について、適宜、家主に家賃未払いの状況を問い合わせるとか、保証契約の締結の際に極度額(保証責任を負う限度額)を確認したうえで連帯保証人となるかどうかを決める点を注意しなければなりません。

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